五證是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)；《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》由工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門核發(fā)；《國(guó)有土地使用證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，口語(yǔ)俗稱這兩證為“大證”或“總證”。

大證是新建商品房的初始登記，是指開(kāi)發(fā)商辦完了一個(gè)樓盤的產(chǎn)權(quán)總證，在沒(méi)有分割到各個(gè)業(yè)主的名下之前下叫大證。一般來(lái)說(shuō)，正規(guī)開(kāi)發(fā)商旗下的房子都有大證。

也就是說(shuō)大證基本上是指你們整個(gè)項(xiàng)目或者小區(qū)的產(chǎn)權(quán)證書，只有拿到了大證之后，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，辦理各家各戶的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

多種情況可導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)“大證”

新建商品房不能辦證的原因很多，大多像李先生這樣，整個(gè)樓盤的房產(chǎn)“大證”無(wú)法辦理。辦理房產(chǎn)證的第一步是辦理房產(chǎn)“大證”，即新建商品房的初始登記；開(kāi)發(fā)商提交土地證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實(shí)證、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明、綜合驗(yàn)收證明、檔案合格證、竣工驗(yàn)收證明、測(cè)繪報(bào)告等資料向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋的初始登記，即整幢樓盤的房產(chǎn)“大證”。第二步為辦理買方個(gè)人的房產(chǎn)證，即通常說(shuō)的“大證分小證”。

在辦“大證”的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商欠繳土地出讓金、超過(guò)規(guī)劃面積建設(shè)、開(kāi)發(fā)商辦證時(shí)已破產(chǎn)或被取消資質(zhì)、未按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施(如幼兒園、菜市場(chǎng)、居委會(huì)、學(xué)校、配電用房等)、消防環(huán)保部門驗(yàn)收不合格等等均無(wú)法辦理房產(chǎn)大證。

購(gòu)買放心商品房，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)五證:預(yù)售許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；土地使用證；施工許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；購(gòu)房時(shí)只要有了這五證，那么該樓盤手續(xù)齊全，放心購(gòu)買。
竣工驗(yàn)收合格交房后，開(kāi)發(fā)商會(huì)把所有資料檔案館備案，辦理國(guó)有土地使用權(quán)證總證和房屋所有權(quán)證總證。
二大總證辦好后，開(kāi)發(fā)商的辦證工作完成了95%，業(yè)主可以自已按照總證以單元分證到當(dāng)?shù)卣?wù)中心交納契稅，辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證(國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、契稅證)三證合一。